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经济

骂够了吧?正经谈谈房屋养老金

镇长本人 大树乡谈 2024年08月28日 20:54
这几天观察了下各个平台关于“房屋养老金”的解读,主要目的是看看有什么误解和担忧。小镇一向反对动辄就把反对的打成“水军”“1450”,大众对政策理解存在偏差,这很正常,在全世界任何一个国家,能够比较正确把握政策脉络的,都是极少数,而哪怕是大学教授之类的高知人群,其实很多对政策的理解跟普通大众也没有太大区别。

正因此,小镇才能在已成红海的自媒体领域“杀”出来,大家才愿意看小镇的唠叨。

首先,关于“房屋养老金”这个政策,早在去年5月,小镇就已经撰文希望尽快推出了,文章题目是《提前布局,解决未来问题》,这一篇小镇谈的就是“城市现存房产的维护问题”,中国过去30多年房地产高速发展,总体而言利大于弊,没有房地产向未来借钱,就不可能创造人类历史上空前的经济奇迹,现在到了需要还债的时候了。

在这篇文章里,小镇提到中国社会发生了巨大变化,在房屋管理维护上更是如此。过去房子少,而且基本由某个单位(企业)管理,大家都是一个单位的,所以也好商量,还可以指望单位兜底。但是现在越来越陌生人社会,而房屋的管理一直就没有建立一套可行的新模式,理论上由业主委员会、物业、社区居委会以及住建等相关部门共同管理,但是这里面漏洞特别多。

比如住宅专项维修资金,按照2007年《住宅专项维修资金管理办法》的规定,必须由三分之二以上业主同意才能使用,而且用途也明确了,注意这个三分之二有两个条件,必须同时满足:人数的三分之二、总面积的三分之二。

但是实际上,由于一直没有建立起一套现代化的房屋监管体系,有大量的手段可以把这笔钱挪用、侵吞。
事实上,物业的治理到现在都是老大难问题,特别难以解决,而业主委员会也成了某些人捞钱的傀儡,所以很多人担心“房屋养老金”出来以后,国家会挪用住宅专项维修资金用来给别人修房子,真是瞎操心,说白了,如果真的是国家挪用反而好了,最起码使用在其他老百姓身上,用在对房子进行必要的维护。

但事实上,这笔钱很多地方已经被吃空了,自己小区的物业、业主委员会靠不靠谱,自己心里清楚。当然,有些地方治理水平还是不错的,主要是经济比较发达的地区,这也是小镇经常说的,公务员的素质水平直接关系到当地老百姓的获得感,比如北京就可以直接查询资金余额情况,管理也相对更加严格。

在《提前布局,解决未来问题》的最后,小镇明确说,必须从现在开始就着手解决存量住房维护问题,必须抓住多数商品房建成还只有10-30年的宝贵窗口期,尽快建立一套现代化的制度体系。这套体系,其实就是最近住建部刚刚推进的“房屋定期体检、房屋保险、房屋养老金”三项制度,而一开始就在22个大城市推广,可见非常紧迫。

不经意间,小镇又一次提前一年以上命中一项政策,这当然不是靠什么内部消息,基于公开信息、用小镇的脑子分析,就足够了。靠自己的本事命中,这比什么消息、内幕强多了。
其实关于这个制度,小镇在更早的时候就已经多次跟大家分享了,尤其是后台留言。而在小镇谈普通人如何买房的时候,比如2022年《安家立业、避坑发展:普通人的购房指南》,还有2024年最近的《楼市刺激政策加码,普通人又该如何买房》。

都建议大家一定要多考虑二手房,最关键的就是搞清楚自己的小区大概是什么情况,自己的邻居如何,这关系到后面本小区房子的中后期维修的大问题。

很多小区物业费都收不上来,怎么指望以后进行大修能凑到钱?想达成三分之二比例动用维修基金都很不容易。
而在《提前布局,解决未来问题》的最后,小镇明确建议:

说到这,为什么推出这三项新政策就说得很清楚了。
房子是有寿命的,是需要进行维修保养的,就像买了车以后,得买保险,定期接受年检,还要小保大保,到了中后期还得大修、报废。那么有没有人质疑,凭什么车子买了以后还得保养维修,是不是存在质量问题,应该厂家掏钱?亦或者有没有人质疑保险凭什么自己交?
房子也是一样的,只不过中国人普遍进入城市化生活还太短,多数人根本没有体会房子是有寿命的这个概念,而中国发展太快,有非常多的制度没有建立。

房屋养老金等三项制度,就是早就应该建立而没有建立的。

在辟谣之前,先谈谈小镇对“房屋养老金”的两个意见:

第一个意见:推出太晚了,最佳时机已经错过。

推出“房屋养老金”,跟房地产税一样,最好的时机就是房地产上行的时候,大家并不太在意额外成本的增加,就像前些年很多人都不在乎房子租金是多少,反正过几年就涨了,那几个点的租金也就这么回事,很多人嫌麻烦不愿意租出去,但现在就不一样了,哪怕2%的租金收益都需要好好把握。

最佳的时机,就是2015年前后推出,如果那时候就建立“房屋养老金”制度,统一规定各地必须将10%的土地出让金划入“房屋养老金”公共账户,在本市或者本省范围内统筹使用,同时把个人账户也就是住宅专项维修资金管起来,尽最大限度杜绝某些人掏空挪用,情况会好很多。

那几年每年土地出让金平均在4万亿以上,2020年更是高达5.9万亿,只需要5年就可以充实公共账户高达2.5万亿元。根据小镇粗略测算,加上后面财政补贴、公房出售、老旧小区改造专项以及公共账户的投资收益,还有后续个人缴纳的维修基金,基本就够支持全国住房未来的维护。

这样做还有一个好处,能够遏制某些地方久穷乍富,胡乱花钱。

当然,没法假设,小镇也非常理解主管部门,那个时候推这种政策,难度非常大,这要跟全国多少利益方博弈。本质上,这就跟资本市场大涨的时候,没法整顿金融一样。

好在,现在建立也不算太晚,现在推出,甚至还是一个较优的时间节点。虽然目前经济形势不太好,但是中国已经基本接近经济周期萧条阶段的末尾,新一轮上行周期就要开始了,在新一轮上行启动之前,先通过试点把坑踩踩,建立起制度体系,那么等上行开始的时候,就可以全国推广了,也可以避免再次错过窗口期。

关于这个经济周期的问题,以及小镇为什么这么判断,什么时候或者什么情况下会启动上行,就另起一篇了。

第二个意见:名字起得很不好。

小镇理解,之所以起“房屋养老金”这个名字,就是为了蹭“养老金”这个概念,希望大众理解房子跟人一样,都有生老病死,但是纵观全球,就没有任何一个国家,起这种名字。

短期看起来似乎能够非常快的让人理解这个概念,但是中长期会带来更多麻烦,而且就算是当下,推出之后,有非常多的误解,这不能全怪某些自媒体造谣、扭曲或者错误理解,“房屋养老金”这个概念,在多数人不会认真看政策原文的情况下,就是会被误解,很容易把对“养老金”的不满转嫁到这个政策上来,很多人对“房屋养老金”提出质疑,并非仅仅针对这个政策。

比如前天小镇谈养老金,就有读者留言说“自己都没有养老金,现在还要给房子养老”,这个想法一点都没问题。
房子是物,是服务于人的,人为了获得更好的生活,可以选择对房子进行更好的维护保养,但是绝不可能是人给一个房子养老,这是本末倒置、主次颠倒。

就算是要便于理解,其实最好的参考对象就是汽车,而且8月27日《金融时报》刊文就说得很好:“在使用上,要像汽车一样建立房屋的体检和保险制度。

就像小镇前面说的,房屋定期体检、房屋保险、房屋养老金这三个制度合在一起,最完美的对标对象就是家用小汽车,也不用担心难以理解。2023年末全国民用汽车保有量高达33618万辆,2023年底全国职工基本医疗保险参保人数也只是37095万人。

能够按照法律规定上限足额缴纳社保的人数,一定少于汽车保有量,显然,用汽车类比,要好得多。

再比如国外。
日本叫修缮积立金,美国、欧洲、新加坡等商品房历史比较久的国家,也都有类似的制度,但一般叫某某保险、某某基金、某某储备金等等,就是没有叫“房屋养老金”的,在政策解读的时候,可以把这项制度与人的养老类比,说这项制度就像是房子的养老金,但是不太适合作为一个正规的名称。

如果可能的话,还是建议在试点完成后,全国推广之前,把这个名字给改掉,朴素点,就叫“住宅大修储备金”就行了,一眼就知道是干嘛的,用途是专门用于大修,而不是日常维修,更不是小区打扫卫生扔垃圾的物业服务。

也不要搞什么公共账户、个人账户这么复杂的区分,直接分开。
把目前“房屋养老金”的公共账户命名为“住宅大修储备金”,既然是国家筹资,那当然可以理直气壮的进行统筹,别说全市、全省统筹,就算全国统筹也没问题。

而目前“房屋养老金”的个人账户,干脆还是保留现在的住宅专项维修资金。仍然按照2007年的规定执行,继续专款专用,说的直白点,就算新体系建立了,也很难挡住一些路子比较野的人侵吞挪用,方法太多了,小镇都能随手想到。

比如说,一个小区能够积极参与业主委员会工作的本就很少,物业等可以跟一些有贪钱想法的业主合谋,在维修的时候,把一些本不应该用住宅专项维修资金支付的项目划进去,然后虚标高价,亦或者跟施工队串通好更甚至自己家亲戚搞一个,掏空太容易了,反正大多数业主也不操心,等再需要花钱的时候,都不知道过去多少年了。

以上,就是特别常见的做法。

把这两个账户直接切割开,就不至于有现在很多人担心挪用个人缴纳的住宅专项维修资金,也不会质疑国家掏钱的部分去统筹使用,而且还有一个很关键的点,在实际落实的时候一定会碰到:
现在说个人不需要再缴纳,但是个人已经缴纳的一定远远不够,到时候肯定要求自筹,怎么解释?

难不成到时候去说,不需要缴纳的是个人账户,而不是说不需要再自筹?
现在辟谣说不需要民众再交钱,个人账户就是已经交了的住宅专项维修资金,这确实是实话,但是更关键的问题在于,别说老房子根本没有交这个钱,就算全国都交了,也不考虑后来的通货膨胀和物价、劳动力价格上涨,也远远不够。

需知,按照西方国家的经验,比如日本一般规定12至15年会进行一次大规模整修,芬兰是强制30年大修,其他国家也大致有类似规定。
之所以西方国家有很多百年的老楼仍然可以正常使用,就是因为投入了海量的费用进行维护保养,一般来说,即使在不考虑通货膨胀的情况下,50-70年的使用期,住宅的维护成本大概是当初建筑安装成本的50-80%左右。
如果把通货膨胀等因素考虑在内,基本上使用寿命期内的维护成本,大概是当初建筑安装成本的150%以上。
而住宅专项维修资金缴纳数额才仅仅是当地住宅建安工程每平米造价的5%-8%,这怎么可能够。
5%-8% VS 150%,太悬殊了。
所以小镇之前就回复说,压根就不用担心政府挪用这点可怜的资金,甚至政府如果想省钱,干脆不管才最省钱,推行“房屋养老金”等三项制度,反而大大加剧了政府财政紧张。

如果是美国、欧洲、日本等西方国家,政府基本是不管的,维修费用都是由业主承担。比如日本的住房,不是买了以后就结束了,持有成本非常高。

就算是自己购买土地搞得一户建也得交房地产税,房地产税还包括固定资产税和都市计划税;日常维护还有共益费和修缮积立金,前者类似中国的物业费,用于小区环境维护,而后者就是大修资金。

共益费和修缮积立金在日本一般统称为“管理费”,虽然并不是根据房价定的,但房价也是费用标准的重要参考,一般每年缴纳的大概占总房价的千分之五左右。

这才是日本房子出租收益率动辄在6%-10%的原因,扣去持有成本,其实跟国内2-3%的收益率差不多。

以上简单分析,很显然,目前缴纳的个人部分连零头都不够,难道全指望国家注资的公共部分,这怎么可能啊。

当然,中国毕竟是社会主义国家,政府对人民有无限责任,不可能像西方国家那样把责任直接压到民众身上。但是政府是真的没钱,而且不同地区、不同小区、不同业主对于房屋的要求不一样,政府最多只能兜底,也就是确保房子不会出现重大安全事故。

最典型的就是2022年4月29日的长沙楼房坍塌事故,违建的8层楼瞬间变成废墟,造成54死9伤,这件事就是加速“房屋养老金”等三项制度推出的直接原因。

但是如果想要有更高的要求,以谁获利谁承担的原则,显然还是要业主自己承担。

这也是有实际案例的,比如老旧小区改造。

杭州2023年11月启动了浙江新村的老旧小区有机更新项目,这是首个自主更新试点,通过原地拆除重建完成更新。巧合的是,这个项目于昨天结顶。

9个月就完成了主体封顶,可见资金充足就是效率高,那么凭什么这个小区能拆除重建?谁给得如此充足的资金?
这个项目主要由业主筹资进行,政府部分补贴为辅助,比例大概是8:2。
业主筹资分三种情况,一是在原有住房面积内的,按照1350元/平方米出资;二是允许每户最多扩建20平方米,扩建面积按照市场评估价出资,基准价是34520元/平方米;三是重建后新增的450多个地下停车位,按照每个20多万元也全部向小区居民出售,也可以筹集1亿元。

最终小区548户一共筹资5亿元,占总工程投入的80%,剩下的20%就是政府等通过其他途径解决了。

其实北京也有这样的例子,北京每年都会公示一批老旧小区改造项目,但拆除重建的极其罕见。有条件允许的也可以扩建,这种扩建主要是为了加固老房楼体结构。小镇周围某小区就有一栋楼在改造的时候每户扩建了10多平,以至于一时间周围60、70年代的老楼房价都上涨了。

最后总结下。

对相关部门,有两个建议:

1、全面推广前,修改“房屋养老金”的名称,不要再搞公共账户、个人账户,干脆分开,很多人搞不清楚这账户那账户的,也省得被怀疑要挪用。

2、不要再去强调不需要老百姓再交钱了,的确目前的个人账户确实不需要交钱,但是实际操作的时候,一定需要居民自筹资金,到时候又是麻烦事。

大家也不用担心自己之前缴纳的住宅专项维修资金被政府挪用,但是一定要明白,未来必然要自己出资补充维保费用,这属于“自筹部分”不是“个人账户”;如果担心被挪用,最好自己去查一下。
关于公共账户资金从哪里来,今天篇幅太长了,简单说一下:

资金来源:财政拨款、土地出让金、公房出售、老旧小区专项资金以及未来公共账户资金的投资收益等构成,试点需要完成的就是不同条件的城市,如何确定这几块资金划拨的比例。

以上是开源,但还有四招:节流、盘活、提效、反腐。这五招,在很多政策上其实都是通用的,今天就先写到这。


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